"בעוד עשור לא תזהו את הרחוב": כך ישתנו מרכזי הערים בישראל

מגדלי ענק במקום בנייני רכבת ותיקים, תחבורה ציבורית במקום מכוניות פרטיות ואלפי יחידות דיור חדשות. אדריכלית עדי אסיף, שותפה במשרד גוטמן אסיף אדריכלים, מספרת איך ייראו כצנלסון בגבעתיים ודב הוז בחולון בעוד עשור, ולמה גם תהליך התכנון עצמו עומד להשתנות מהיסוד

מערכת בית ונוי

13 דקות קריאה

05-08-2026

רוצים להיות הראשונים לדעת מה חדש בעולם העיצוב? הצטרפו לקבוצת הווטסאפ של בית ונוי.

שלט גדול שהוצב על גדר בנייה במרכז העיר מבטיח שכונה חדשה, ומציג הדמיה עם שורת מגדלי ענק שראשם נוגע בשמיים. מי שמרים את המבט מההדמיה אל הרחוב עצמו רואה תמונה אחרת לגמרי, שורה של בנייני רכבת ישנים בני ארבע קומות, פקק מתמשך בכביש הצר שמוביל אליו וכמה חנויות ותיקות שכמעט ולא שורדות. הפער בין שתי התמונות האלה מעורר אצל תושבים רבים חשד, איך בדיוק אמורה להתרחש הקפיצה הזאת, ואיך יכיל הרחוב הצר את כל מי שאמור לחיות בו בעתיד.

מה שקורה כיום מעבר לשולחנות השרטוט ובחדרי הישיבות של התכנון רחוק מלהיות תרחיש בדיוני. התוכניות כבר מזמן עברו מתוכניות מגירה לקווים ברורים על אופיו של מרכז העיר בעוד עשר ו-20 שנה, ומדובר במהפכה שלא נעצרת בגובה הבניינים בלבד.

פרוייקט כצנלסון גבעתיים, גוטמן אסיף אדריכלים , הדמיה: אלמה קישון

אחת האדריכליות שלוקחות כבר היום חלק בעיצוב המרחב הבא של ישראל היא עדי אסיף, שותפה במשרד גוטמן אסיף אדריכלים. המשרד אחראי היום על שני פרויקטים שאפתניים שיגדירו מחדש את מטרופולין דן ויקבעו במידה רבה את הקו שיאפיין את מרכזי הערים, התחדשות עירונית במלוא מובן המילה, או כמו שמגדירה זאת אסיף, "אזורים שלמים הולכים לשנות את פניהם ואיתם הרגלי החיים והמגורים כפי שהכרנו אותם".

מי שעובר היום ברחוב כצנלסון בגבעתיים או לאורך רחוב דב הוז בחולון מתקשה לדמיין איך בעוד עשור ייראו אותם רחובות אחרת לגמרי. במקום שורות של בנייני רכבת בני ארבע עד שש קומות צפויים לקום מגדלים בני 30 עד 60 קומות, אלפי יחידות דיור חדשות, מרחבים ציבוריים ירוקים, מוסדות קהילה ותעסוקה, וכל זאת סביב מערכת תחבורה ציבורית מתקדמת המבוססת על רשת המטרו העתידית.

"אנחנו כבר לא מדברים על פרויקט בודד או על בניין אחד", אומרת אסיף. "אנחנו מתכננים מחדש אזורים שלמים בעיר. זו לא רק התחדשות עירונית, זו מהפכה עירונית שמשנה את האופן שבו אנשים יחיו, יתניידו ויצרכו שירותים".

אחד הפרויקטים המרכזיים שעליהם עובד משרדה של אסיף הוא מתחם כצנלסון נגה בגבעתיים, אחד הצירים המרכזיים והוותיקים בעיר. הרחוב, המוכר לתושבים בזכות המרקם העירוני האינטימי שלו, צפוי לעבור שינוי דרמטי. התכנון כולל אלפי יחידות דיור חדשות במגדלים גבוהים, לצד שילוב של מסחר, תעסוקה ומבני ציבור.

מרכז עירוני חדש

"המטרה היא לא רק להוסיף דירות", מסבירה אסיף. "אנחנו מייצרים מרכז עירוני חדש שמתבסס על תחבורה ציבורית איכותית. הרחוב עצמו הופך למרחב פעיל לאורך כל שעות היום, עם שימושים מגוונים שמייצרים חיים עירוניים עשירים".

לדבריה, תחנות המטרו המתוכננות באזור הן שמכתיבות את אופי הפיתוח. "המטרו הוא נקודת המוצא של התכנון. אנחנו כבר עוסקים היום בפרטים כמו חיבורי התחנות למרחב העירוני ולמבנים הסמוכים. זה מה שמאפשר לחשוב אחרת על העיר".

פרויקט משמעותי נוסף שבו מעורבת אסיף הוא ההתחדשות לאורך רחוב דב הוז בחולון, אחד הצירים המרכזיים בעיר. גם כאן מבני המגורים הוותיקים עתידים להתחלף במתחמים מודרניים וצפופים יותר. מול החשש הציבורי מ"יער של מגדלים" מדגישה אסיף שהתכנון מבקש דווקא לייצר איכות חיים גבוהה יותר.

פרוייקט דב הוז חולון, גוטמן אסיף אדריכלים, הדמייה: תאי זהבי

"חולון מתמודדת כבר היום עם מחסור בשטחים פתוחים", היא אומרת. "דווקא באמצעות הציפוף אנחנו מצליחים לייצר קרקע ציבורית חדשה".

לדבריה, הרעיון הוא לצמצם את שטח הבנייה על הקרקע ולהגביה את המבנים. "במקום לפרוס בנייה נמוכה על פני שטחים נרחבים, אנחנו מרכזים את הבינוי על תכסית קטנה יותר. השטחים שמתפנים הופכים לגינות, כיכרות ומרחבים ציבוריים לטובת התושבים".

שאלה נוספת שמתעוררת היא כמה אנשים עיר בכלל מסוגלת לקלוט? לפי אסיף, גם התשובה לשאלה הזאת משתנה כל הזמן. "כושר הנשיאה של עיר הוא לא מספר קבוע. מה שעיר מסוגלת לשאת היום זה לא מה שהיא תוכל לשאת בעוד עשר שנים. דוגמה מהשנה האחרונה, בתי הספר הקומפקטיים שהוגדרו בעקבות תמ"א 70. פתאום אפשר לתכנן יותר כיתות על פחות שטח, כלומר לקלוט יותר תושבים על אותה קרקע ציבורית. שינוי תקן אחד הזיז את כושר הנשיאה של עיר שלמה".

אחד המאפיינים הבולטים של שני הפרויקטים הוא ההסתמכות על מערכת הסעת ההמונים העתידית. "הפרויקטים האלה מתוכננים מתוך הנחה שהרכב הפרטי כבר לא יהיה אמצעי התחבורה המרכזי", מסבירה אסיף. לדבריה, תקני החניה בפרויקטים החדשים יהיו נמוכים משמעותית מהמקובל כיום.

פרוייקט התחדשות עירונית בית שאן, תכנון: גוטמן אסיף אדריכלים, הדמיה: תאי זהבי

"בחלק גדול מהדירות לא תהיה כלל חניה פרטית. התקן נע בין 0.3 ל-0.6 חניות ליחידת דיור. זה נשמע דרמטי, אבל זו המציאות בערים רבות בעולם". היא מדגישה שהשינוי התחבורתי הוא חלק בלתי נפרד מהצלחת ההתחדשות העירונית.

"אם נמשיך לתכנן ערים עבור שני רכבים לכל משפחה", מוסיפה אסיף, "לא נצליח לייצר עירוניות איכותית. מרכזי הערים של העתיד יתבססו על הליכה ברגל, תחבורה ציבורית, רכיבה על אופניים ושירותי תחבורה שיתופיים".

מעבר למגורים, הפרויקטים של אסיף מתבססים על תפיסה של עירוניות מעורבת. "באותם מבנים עצמם נראה מגורים לצד מסחר, תעסוקה ושירותים ציבוריים", היא אומרת. "בתי קפה, קופות חולים, גני ילדים, משרדים וחנויות, כולם יהיו חלק בלתי נפרד מהרחוב". במסגרת התכנון כ-15% מהשטחים מיועדים לתעסוקה. "אנחנו רוצים שאנשים יוכלו לעבוד קרוב לבית שלהם. זה לא רק עניין של נוחות, זה מייצר רחובות חיים ופעילים לאורך כל שעות היום".

אסיף רואה בפרויקטים הללו חלק ממגמה רחבה יותר של חיזוק הערים שמסביב לתל אביב. "אנחנו למעשה יוצרים מחדש את מרכזי הערים", היא מסבירה. "הפעילות שהייתה מרוכזת במשך שנים בתל אביב בלבד מתחילה להתפזר למוקדי משנה איכותיים ונגישים יותר". לדבריה, כבר היום ניתן לראות איך מוסדות קולינריים, עסקים ומקומות בילוי בוחרים להתמקם מחוץ לתל אביב.

"אנשים מחפשים לחיות, לעבוד ולבלות קרוב לבית. ההתחדשות העירונית מאפשרת לייצר את כל זה בתוך העיר עצמה".

פרוייקט התחדשות עירונית יד התשעה הרצליה, תכנון: גוטמן אסיף אדריכלים

פרוייקט התחדשות עירונית יד התשעה הרצליה, תכנון והדמיה: גוטמן אסיף אדריכלים

"תכנית סטטית שלא עומדת בקצב המציאות"

אבל כשמדברים עם אסיף על העתיד מתברר שהיא לא עוצרת בשאלה מה מתכננים. השאלה שבאמת מעסיקה אותה היא איך מתכננים.

"כל תהליכי העבודה משתנים בגלל הבינה המלאכותית. כולם. טבלה שלקח לי יום שלם להכין לפני חודשיים לוקחת לי היום דקה. זה שינוי שאנחנו עוד לא מסוגלים לתפוס את הגודל שלו. אי אפשר, ממש אי אפשר, להמשיך לחשוב על תהליכי התכנון באותה צורה. תכנית שלוקח שלוש שנים להכין ומתעדכנת פעם בחמש שנים חיה בעולם שכבר לא קיים. תכנית סטטית שפשוט לא עומדת בקצב המציאות".

ומה זה אומר על התכנית עצמה? כאן אסיף הולכת רחוק. "מה המשמעות של תכנית כמסמך קריאה, כשבסוף הדאטה נשלף מול שאלה נקודתית? איך אמורים להיראות תשריט ונספחים? אולי זה תלת ממדי, אולי על ציר זמן, אולי משהו שמגיב לנתונים אמיתיים שמתעדכנים כל יום. צריך להפסיק לחשוב על תכנית כגיליון מודפס וארכאי, ולהתחיל לחשוב עליה כמערכת חיה. בואו נהיה אמיצים".

אדריכלית שותפה עדי אסיף, גוטמן אסיף אדריכלים, צילום: ניר סלקמן

ויש חזית שלישית שהיא נלחמת עליה: הנתונים. "יש פער עצום של דאטה בתחום התכנון. עצום. אחד הדברים שגוזלים הכי הרבה זמן בכל תהליך הוא פשוט להבין מה מתוכנן בעיר. כל צוות שנכנס לעיר מתחיל לספור מחדש. זו עבודה סיזיפית, חזרתית, ועם הכלים שיש לנו היום גם מיותרת לחלוטין".

הפתרון מבחינתה מתבקש: "מינהל התכנון חייב להקים פלטפורמה פתוחה, מעודכנת נכון לכל יום שעובר, שבה כל מה שמתוכנן ובנוי חשוף לכולם. רק תחשבו מה זה היה נותן לכל המתכננים. במקום לספור מחדש, להבין תהליכים בזמן אמת: איפה להכווין את השוק, איפה להגביל ואיפה לתמרץ. ופתאום גם אפשר לדעת באמת כמה מהמתוכנן נבנה בפועל ולאן העיר מתקדמת. זו סביבת עבודה אחרת לגמרי".

פרוייקט דב הוז חולון, גוטמן אסיף אדריכלים, הדמייה: תאי זהבי

"בעוד עשר שנים כבר אי אפשר יהיה להתעלם מהשינוי"

עבור תושבים רבים הדמיות של מגדלים בני עשרות קומות עדיין נראות כמו עתיד רחוק. אבל מבחינת עדי אסיף, העתיד הזה כבר נמצא בעיצומו של תהליך מימוש.

"התוכניות כבר אושרו ונמצאות בשלבי תכנון מתקדמים", היא אומרת. "ההחלטות מתקבלות עכשיו. בעוד עשור, מי שיעבור בכצנלסון בגבעתיים או בדב הוז בחולון יראה מציאות חדשה לחלוטין".

היא מסכמת. "האתגר הגדול הוא לא רק לבנות יותר דירות, אלא לייצר ערים טובות יותר, עם תחבורה יעילה, שטחים ציבוריים איכותיים וחיי רחוב עשירים. בסופו של דבר, זו המהפכה האמיתית שאנחנו מנסים לייצר".